Huis kopen in Frankrijk

De aankoop verloopt in dezelfde zes stappen als bij al onze begeleiding.

Bod uitbrengen – offre d’achat
Leg de koopsom, geldigheidsduur en voorwaarden schriftelijk vast. Laat het bod vooraf beoordelen en vermeld duidelijk of u financiering nodig heeft.

Voorlopige koopovereenkomst – compromis de vente of promesse de vente
Hierin staan de aankoopvoorwaarden, overdrachtsdatum en ontbindende voorwaarden. Vaak wordt een waarborgsom van 5–10% afgesproken, die wordt verrekend met de koopsom.

Als particuliere koper van een woning heeft u na de voorgeschreven kennisgeving van de overeenkomst tien dagen bedenktijd. Wanneer u met een lening koopt, moet het financieringsvoorbehoud zorgvuldig aansluiten op de benodigde financiering.

Overdracht bij de notaris – acte authentique
De notaris voert de juridische controles uit en verzorgt de definitieve koopakte. Bij ondertekening wordt het resterende bedrag betaald en krijgt u doorgaans de sleutels. Tussen de voorlopige overeenkomst en overdracht ligt vaak ongeveer drie maanden.

Bovenop de koopprijs komen belastingen en bijkomende kosten.

Aankoopkosten bestaande bouw

Reken indicatief op circa 7–9% van de koopsom voor belastingen, notaris en registratie samen. Het bedrag hangt onder meer af van de koopsom en het departement.

Aankoopkosten nieuwbouw

Bij nieuwbouw die onder het verlaagde overdrachtsregime valt, doorgaans circa 2–3%. De btw is bij reguliere verkoop door een ontwikkelaar meestal al in de geadverteerde prijs verwerkt; controleer dit.

Makelaarscourtage

Controleer of de vraagprijs inclusief makelaarskosten is en wie deze betaalt. Bij honoraires à la charge de l’acquéreur zijn de kosten voor de koper.

Technische en juridische controle

Eventuele kosten voor een onafhankelijke bouwkundige, architect of advocaat.

Hypotheekkosten

Onder meer dossierkosten, eventuele bemiddelingskosten, taxatie en kosten voor een hypotheekzekerheid of bankgarantie. Ook een door de bank verlangde overlijdens-/arbeidsongeschiktheidsverzekering kan een belangrijke kostenpost zijn.

De vaak genoemde “notariskosten” omvatten grotendeels belastingen en registratiekosten. Tel deze dus niet nogmaals apart bij de aankoopkosten op. Sinds 2025 kunnen departementen een hogere overdrachtsbelasting toepassen, waardoor bestaande bouw duurder kan uitvallen.

Na aankoop betaalt u onder meer taxe foncière, doorgaans taxe d’habitation voor een tweede woning, verzekering, onderhoud en eventuele servicekosten. Sommige gemeenten rekenen een opslag op de tweede-woningbelasting.

Of u financiert via een Nederlandse of Franse bank, wij begeleiden het proces.

Er is geen algemeen maximaal financieringspercentage voor buitenlandse kopers. De mogelijkheden hangen af van de bank, uw inkomen, woonland, leeftijd en de woning. Laat vooraf vaststellen hoeveel eigen geld nodig is voor de koopsom en bijkomende kosten. Over het algemeen kan maximaal 70% gefinancierd worden. Hypotheek moet op 75 jarige leeftijd zijn afgelost.

Franse banken hanteren in beginsel een maximale verhouding van 35% tussen totale kredietlasten en netto-inkomen vóór inkomstenbelasting, inclusief de leningverzekering. De looptijd bedraagt in beginsel maximaal 25 jaar. Er bestaan beperkte uitzonderingen; een bank kan strengere voorwaarden stellen.

Overwaarde uit Nederland gebruiken
Een verhoging van uw Nederlandse hypotheek kan mogelijk worden ingezet. De Franse bank beoordeelt de herkomst van het geld en de extra Nederlandse maandlasten. Laat vooraf toetsen of deze combinatie wordt geaccepteerd.

Een advocaat controleert de eigendomsstatus, de lasten en het koopcontract.

De notaris
De Franse notaris onderzoekt onder meer de eigendomssituatie, geregistreerde lasten, erfdienstbaarheden en relevante publiekrechtelijke informatie. Hij verzorgt de koopakte en registratie.

Technische onderzoeken – diagnostics immobiliers
De verkoper moet de toepasselijke verplichte onderzoeksrapporten aanleveren. Deze kunnen onder meer betrekking hebben op energieprestaties (DPE), asbest, lood, gas, elektriciteit, termieten, omgevingsrisico’s en individuele afvalwaterzuivering.

Een volledig bouwkundig onderzoek blijft een afzonderlijke controle. De verplichte rapporten geven geen volledige beoordeling van bijvoorbeeld het dak, de fundering of vochtproblemen.

Een onafhankelijke bouwkundige of architect kan daarnaast:

• De bouwkundige staat en zichtbare gebreken beoordelen.

• Adviseren over renovatiekosten.

• Samen met de notaris controleren of verbouwingen en bijgebouwen correct zijn vergund.

• Onderzoeken of uw plannen voor verbouwing of gebruik uitvoerbaar zijn.

Wilt u uw woning verhuren, dan helpen wij met de strategie, het klaarmaken en het beheer.

Een tweede woning in Frankrijk kan in beginsel worden verhuurd, maar de voorwaarden verschillen tussen langdurige verhuur en vakantieverhuur.

Bij vakantieverhuur – meublé de tourisme – moet u onder meer rekening houden met:

• Melding en registratie: controleer bij de gemeente welke aangifte- en registratieprocedure geldt en of een registratienummer in advertenties moet staan.

• Toestemming voor gebruikswijziging: sommige gemeenten eisen een autorisation de changement d’usage. Daarbij kunnen strenge voorwaarden of compensatieverplichtingen gelden.

• Appartementsreglement: controleer of vakantieverhuur binnen de copropriété is toegestaan.

• Energie- en inrichtingseisen: afhankelijk van de situatie gelden eisen aan het energielabel en de inrichting.

• Fiscale registratie: voor gemeubileerde verhuur moet de activiteit worden aangemeld; u krijgt daarbij een SIRET-nummer.

• Belastingen: houd rekening met Franse belasting over de huurinkomsten, eventuele sociale heffingen, mogelijke bedrijfsbelasting (CFE) en toeristenbelasting (taxe de séjour).

Laat vóór aankoop controleren of de gewenste verhuur voor de betreffende woning is toegestaan. Controleer ook de hypotheekvoorwaarden en verzekering. Een bestaande verhuurtoestemming gaat niet altijd automatisch over op een nieuwe eigenaar.