Huis kopen in Portugal

De aankoop verloopt in dezelfde zes stappen als bij al onze begeleiding.

Bod en reservering
Leg de koopsom en voorwaarden schriftelijk vast. Soms wordt een reserveringsovereenkomst gebruikt en een reserveringsbedrag gevraagd. Laat vooraf controleren onder welke voorwaarden dit bedrag wordt terugbetaald.

Voorlopige koopovereenkomst – Contrato-Promessa de Compra e Venda (CPCV)
Hierin staan de koopsom, aanbetaling, overdrachtsdatum en eventuele ontbindende voorwaarden. Een aanbetaling van 10–20% komt regelmatig voor, maar is onderhandelbaar.

Een financieringsvoorbehoud geldt niet automatisch: neem dit uitdrukkelijk op als u een hypotheek nodig heeft. Bij een definitieve tekortkoming van de koper kan de aanbetaling verloren gaan; bij een definitieve tekortkoming van de verkoper kan terugbetaling van het dubbele verschuldigd zijn. De precieze gevolgen hangen af van de overeenkomst en omstandigheden.

Definitieve overdracht
De overdracht vindt plaats via een notariële akte (escritura pública) of een gewaarmerkt onderhandse document. Vervolgens wordt uw eigendom geregistreerd. Voor de aankoop heeft u een Portugees fiscaal identificatienummer nodig: het NIF.

Bovenop de koopprijs komen belastingen en bijkomende kosten.

Overdrachtsbelasting – IMT

Afhankelijk van de aankoopwaarde, ligging en bestemming van de woning. Voor een tweede woning gelden andere schijven dan voor een permanente eigen woning. Laat het bedrag per aankoop berekenen.

Zegelbelasting op de aankoop – Imposto do Selo

0,8% over dezelfde grondslag als de IMT: doorgaans de hoogste van de koopsom en fiscale vastgoedwaarde (VPT).

Nieuwbouw

Bij reguliere aankoop van een nieuwbouwwoning gelden doorgaans eveneens IMT en zegelbelasting. Er wordt normaal gesproken geen afzonderlijke btw over de woningprijs aan de particuliere koper berekend.

Makelaarscourtage

Wordt doorgaans door de verkoper betaald. Een eigen aankoopbegeleider kan afzonderlijk kosten rekenen; leg deze vooraf vast.

Akte en registratie

Kosten voor het vastleggen van de overdracht en inschrijving in het eigendomsregister. Vraag een gespecificeerde offerte.

Technische en juridische controle

Kosten voor een onafhankelijke advocaat en eventueel een bouwkundige, architect of ingenieur.

Hypotheekkosten

Onder meer bankkosten, taxatie, hypotheekregistratie en zegelbelasting op de lening. Bij een reguliere lening met een looptijd van minstens vijf jaar bedraagt die leningbelasting doorgaans 0,6% van het geleende bedrag.

IMT en de aankoopzegelbelasting zijn afzonderlijke belastingen. De Portugese belastingdienst bevestigt de zegelbelasting van 0,8% en de grondslag op basis van de hoogste van koopsom en VPT.

Na aankoop betaalt u onder meer gemeentelijke vastgoedbelasting (IMI), verzekering, onderhoud en eventuele servicekosten. IMI bedraagt voor stedelijk vastgoed doorgaans 0,3–0,45% van de fiscale waarde, dus niet van de marktwaarde. Bij een hoger totaal aan belastbaar vastgoed kan ook aanvullende vastgoedbelasting (AIMI) gelden

Of u financiert via een Nederlandse of Portugeese bank, wij begeleiden het proces.

Voor niet-residenten wordt vaak tot circa 60–70% van de laagste waarde van koopsom en taxatiewaarde gefinancierd. De mogelijkheden hangen af van de bank, uw inkomen, leeftijd en de woning. Sommige banken hanteren andere grenzen; 70% is geen algemeen wettelijk maximum.

De financieringsgrens voor een tweede woning ligt in beginsel op 80%, maar dit betekent niet dat een bank dit percentage aan een buitenlandse koper aanbiedt. De bijkomende aankoopkosten moet u doorgaans zelf betalen. Hypotheek moet op 75 jarige leeftijd zijn afgelost.

Overwaarde uit Nederland gebruiken
Een verhoging van uw Nederlandse hypotheek kan mogelijk worden ingezet. De Portugese bank beoordeelt de herkomst van het geld en de extra maandlasten in Nederland. Laat vooraf toetsen of deze combinatie wordt geaccepteerd.

Een advocaat controleert de eigendomsstatus, de lasten en het koopcontract.

Akte en onafhankelijke advocaat
De professional die de overdracht vastlegt, verzorgt de juridische formaliteiten. Een onafhankelijke advocaat kan vooraf uw belangen bewaken en onder meer controleren:

• Eigendom en lasten: wie is eigenaar en zijn er hypotheken, beslagen of andere beperkingen?

• Registraties: komen het eigendomsregister, de fiscale registratie en de feitelijke woning met elkaar overeen?

• Vergunningen en gebruik: zijn de woning, aanbouwen en eventuele verbouwingen legaal en is het gewenste gebruik toegestaan?

• Schulden en contracten: zijn er achterstanden bij het condominium en zijn de koopvoorwaarden duidelijk?

• Voorkeursrechten: hebben de gemeente of andere partijen een recht om de woning als eerste te kopen?

Een geslaagde overdracht bewijst niet automatisch dat alle bouwwerken legaal zijn. Laat de bouw- en gebruiksdocumentatie daarom afzonderlijk onderzoeken.

Bouwkundige controle
Een bouwkundige, architect of ingenieur kan de staat van het dak, vochtproblemen, constructie en installaties beoordelen en adviseren over renovatiekosten. Een banktaxatie vervangt deze controle niet.

Wilt u uw woning verhuren, dan helpen wij met de strategie, het klaarmaken en het beheer.

Een tweede woning in Portugal kan in beginsel worden verhuurd, maar langdurige verhuur en vakantieverhuur kennen verschillende regels.

Voor reguliere vakantieverhuur is doorgaans registratie als Alojamento Local (AL) nodig. Houd daarbij rekening met:

• Gemeentelijke beperkingen: gemeenten kunnen nieuwe AL-registraties beperken, onder meer in aangewezen gebieden.

• Registratie: de aanvraag verloopt via een voorafgaande melding. De gemeente kan binnen de toepasselijke termijn bezwaar maken.

• Verzekering: een specifieke aansprakelijkheidsverzekering voor AL is verplicht.

• Veiligheid en inrichting: de accommodatie moet aan de toepasselijke eisen voldoen.

• Appartementsgebouw: laat de bestemming, het appartementsreglement en eventuele besluiten van het condominium controleren.

• Gasten en belastingen: houd rekening met de toepasselijke registratie en melding van buitenlandse gasten, fiscale aanmelding, belasting over de opbrengsten en eventuele gemeentelijke toeristenbelasting.

Laat vóór aankoop controleren of vakantieverhuur voor die specifieke woning mogelijk is. Controleer ook de hypotheekvoorwaarden en verzekering. Laat bij een bestaande AL-registratie vaststellen of en onder welke voorwaarden deze na de aankoop kan worden voortgezet.