Huis kopen in Spanje

De aankoop verloopt in dezelfde zes stappen als bij al onze begeleiding.

Bod en reservering
Leg de koopsom en voorwaarden schriftelijk vast. Vaak wordt eerst een reserveringsovereenkomst getekend en een reserveringsbedrag betaald. Laat vooraf controleren wanneer dit bedrag terugbetaald wordt.

Voorlopige koopovereenkomst – contrato de arras
Hierin staan de koopsom, aanbetaling, overdrachtsdatum en eventuele ontbindende voorwaarden. De aanbetaling bedraagt vaak 10%, inclusief het reserveringsbedrag. De gevolgen van annulering hangen af van het type overeenkomst. Een financieringsvoorbehoud geldt alleen als dit uitdrukkelijk is opgenomen.

Overdracht bij de notaris – escritura pública
Bij de notaris wordt de koopakte ondertekend en het resterende bedrag betaald. Vervolgens wordt de aankoop ingeschreven in het eigendomsregister. Voor de aankoop heeft u een Spaans identificatienummer nodig: het NIE.

Bovenop de koopprijs komen belastingen en bijkomende kosten.

Overdrachtsbelasting – ITP

Bij bestaande bouw betaalt u regionale overdrachtsbelasting. Het tarief hangt af van de regio, aankoopwaarde en eventuele tegemoetkomingen. Laat ook controleren welke fiscale waarde als grondslag geldt. Tarief tussen de 7 en 11%

Btw – IVA en zegelbelasting – AJD

Bij reguliere nieuwbouw van een ontwikkelaar betaalt u doorgaans 10% btw, plus regionale AJD. Op de Canarische Eilanden geldt een ander belastingstelsel.

Makelaarscourtage

Wordt vaak door de verkoper betaald. Sommige makelaars rekenen ook de koper een vergoeding. Leg dit vooraf vast; over een afzonderlijke makelaarsdienst geldt doorgaans 21% btw.

Notaris en eigendomsregister

Kosten voor de koopakte en inschrijving. Deze hangen af van de koopsom en werkzaamheden.

Technische en juridische controle

Kosten voor een onafhankelijke advocaat en eventueel een architect of bouwkundig deskundige. Vaak 1% van de koopsom

Hypotheekkosten

U betaalt doorgaans de taxatie en eventuele afgesproken bank- en bemiddelingskosten. Bij een reguliere particuliere woninghypotheek betaalt de bank de notariskosten, registratie, gestoría en belasting voor de hypotheekakte. Dit geldt niet voor de koopakte.

Bestaande bouw valt doorgaans onder ITP; reguliere nieuwbouw onder IVA en AJD. De precieze aankoopbelasting moet per woning en regio worden berekend. De verdeling van de hypotheekaktekosten volgt uit de Spaanse hypotheekwetgeving.

Na aankoop betaalt u onder meer gemeentelijke onroerendgoedbelasting (IBI), afvalheffingen, verzekering, onderhoud en eventuele servicekosten. Als niet-resident kunt u bovendien Spaanse inkomstenbelasting verschuldigd zijn over verhuurinkomsten of een fictief inkomen bij eigen gebruik.

Of u financiert via een Nederlandse of Spaanse bank, wij begeleiden het proces.

Voor kopers die niet in Spanje wonen, ligt de financiering doorgaans tussen 50% en 70% van de laagste waarde van koopsom en taxatiewaarde. Het percentage hangt af van de bank, het inkomen, de leeftijd en de woning. De bijkomende aankoopkosten moet u doorgaans zelf betalen. De hypotheek moet op 75 jarige leeftijd zijn afgelost.

Overwaarde uit Nederland gebruiken
Een verhoging van uw Nederlandse hypotheek kan mogelijk worden gebruikt voor de aankoop. Niet iedere Spaanse bank accepteert geleend geld als eigen inbreng. Bovendien tellen de extra Nederlandse maandlasten mee bij de beoordeling. Laat de combinatie daarom vooraf toetsen.

Een advocaat controleert de eigendomsstatus, de lasten en het koopcontract.

Juridisch

Notaris en onafhankelijke advocaat
De notaris verzorgt de koopakte en controleert de juridische formaliteiten. Een onafhankelijke advocaat onderzoekt vooraf uw positie als koper en controleert onder meer:

• Eigendom en lasten: wie is eigenaar en zijn er hypotheken, beslagen of andere beperkingen?

• Vergunningen en gebruik: is de woning legaal gebouwd en mag deze voor het gewenste doel worden gebruikt?

• Schulden: zijn er achterstanden bij de gemeente of de vereniging van eigenaren?

• Contracten: zijn de reserverings- en koopvoorwaarden duidelijk en passen de ontbindende voorwaarden bij uw situatie?

Het eigendomsregister geeft informatie over de eigenaar en geregistreerde rechten en beperkingen. Voor de stedenbouwkundige situatie zijn ook gemeentelijke controles nodig.

Bouwkundige controle
Een architect of arquitecto técnico kan de bouwkundige staat beoordelen, tekeningen vergelijken met de feitelijke situatie en adviseren over verbouwingen. Een banktaxatie vervangt deze controle niet.

Wilt u uw woning verhuren, dan helpen wij met de strategie, het klaarmaken en het beheer.

Een tweede woning in Spanje kan in beginsel worden verhuurd, maar vakantieverhuur is niet overal toegestaan. De regels verschillen per regio, gemeente en gebouw.

Bij vakantieverhuur moet u onder meer rekening houden met:

• Lokale toestemming: controleer of een toeristische registratie of vergunning vereist en verkrijgbaar is.

• Landelijk registratienummer: voor kortdurende verhuur via online boekingsplatforms is sinds 1 juli 2025 een landelijk verhuurregistratienummer vereist. Dit vervangt de lokale verhuurvoorwaarden niet.

• Vereniging van eigenaren: bij nieuwe toeristische verhuur onder de Spaanse appartementswet is sinds 3 april 2025 voorafgaande uitdrukkelijke goedkeuring nodig van drie vijfde van de eigenaren én deelnamequota. Voor bestaande verhuur kunnen overgangsregels gelden.

• Gastenregistratie: gegevens van gasten moeten volgens de toepasselijke regels worden geregistreerd en gemeld, doorgaans via SES.HOSPEDAJES.

• Veiligheid en belastingen: voldoe aan de regionale veiligheidseisen en houd rekening met belasting over de huurinkomsten en eventuele toeristenbelasting.

Laat vóór aankoop controleren of de gewenste verhuur voor die specifieke woning is toegestaan. Controleer ook de hypotheekvoorwaarden en verzekering. Ga er niet automatisch van uit dat een bestaande verhuurvergunning bij verkoop overdraagbaar is.